Битва у озера Надежды: Соревнование для одного

На территории будущего КРТ у «Локомотив-Арены» обнаружена доказательная база уголовного дела «черных риэлтеров».

Пока новосибирцы едят салаты и празднуют новогодние каникулы, в системе ГИС «Торги» идет борьба за право вести застройку одной из самых «вкусных» городских территорий  — почти семи гектаров земли возле «Локомотив-Арены» и озера Надежды. Внимательное изучение документов и карт показывает: ради возведения жилья для более восьми тысяч человек, не обеспеченного никакой социальной инфраструктурой, победителю придется перешагнуть через многие имущественные интересы и лишить доказательной базы уголовное дело о «черных риэлтерах».

Сам по себе проект обещал быть знаковым с момента появления в 2020 году: в постановлении мэра Новосибирска, которая выступила его инициатором, он обозначен как комплексное развитие территории в границах улиц Ипподромской, Фрунзе и Журинского спуска в Центральном и Дзержинском районах. Предполагается, что там должны пройти воистину масштабные преобразования. Определено, что аукцион за право его реализовать начнется с суммы 58,075 млн рублей, столько же участник должен внести в качестве задатка, а еще на 200 млн  — предоставить независимую гарантию.

План выглядит так: до конца 2026 года там надо будет все снести, до конца 2027 года – благоустроить «обводненный карьер» (так неромантично называют в документах самоназванное озеро Надежды), до 1 октября 2032 года – построить коммуникации и все запроектированные дома. В общем, сомнений в масштабности нет. Однако внимательное чтение документа и приложений ставит обнародованные цифры под вопрос.

Там, на отведенной под КРТ части города, вообще много чего есть разного. Есть магазин «Запчасти для иномарок» на 1000 кв. метрах (разрешенное использование участка – для эксплуатации жилого дома), есть 3-этажное административное здание, заселенное разными полезными фирмами на 1150 метрах (по документам, правда, его не существует – на участке значатся лишь рубленые жилые дома). Есть участок на Романовском пешем спуске площадью 71 кв. метр для размещения объектов энергетики. Есть частный дом на 12 сотках, а есть  — на 141 квадратном метре земли! Земля под самой «Локомотив-Ареной» площадью 4,4 га, по понятным причинам, в территорию реновации не включена, зато в нее входит приличный клочок земли рядом (1844 кв. метра). И городской снегоотвал, который каждое лето вонял на всю округу и с которого «это все» потом стекало в озеро.

Если пройтись по кадастровой карте, что называется, с карандашом и попытаться понять алгоритм включения участков в территорию «светлого будущего», то придется искать просветления. Один из собственников участка написал в «Новую Сибирь» свою историю. Несколько лет назад он купил здесь по случаю старый дом, но, поскольку из-за ветхости объект можно было считать уже несуществующим, занялся вопросами исключения его из ЕГРН. А когда закончил и взял в Росреестре соответствующие выписки, с удивлением встретил кадастровый номер своей развалюхи в приложении к постановлению мэра. Пока удивлялся и делился удивлением с соседями, узнал про еще четыре таких случая: домов нет в едином госреестре, нет на кадастровой карте, а в планах реализации самого крупного новосибирского проекта КРТ – есть (копии документов, подтверждающих эту аномалию, есть в распоряжении редакции).

Наши собственные поиски помогли найти еще один подобный пример: в списке земельных участков, попавших в КРТ, есть один в 12,68 соток, на нем значатся два объекта недвижимости, но по факту остался уже только один.

Но самая удивительная находка  — участок с домом, который является вещественным доказательством в уголовном деле и арестован судом. «Новой Сибири» не удалось ознакомиться с материалами того уголовного дела, но, по неподтвержденной информации, раньше в арестованном доме, который стоит на арестованном земельном участке, жили ветераны труда, а потом имущество стало предметом мошеннической сделки. Пока дело в стадии рассмотрения Центральным районным судом Новосибирска, причем не исключено, что с ним связано несколько обвинений, коснувшихся в том числе и чиновников. Как и с кем придется решать застройщику вопрос о его выкупе, тем более если учитывать, что даже просто снос дома может развалить все обвинения?

Наконец, даже из самого списка объектов проекта КРТ видно, что восемь земельных участков из общей массы пока даже не сформированы. Один из них помечен статусом «Принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости».

Так или иначе, но победитель аукциона, заплатив городу не менее 58 млн рублей (это если цена в ходе торгов не повысится), обязан будет договориться со всеми собственниками о выкупе имущества. Согласно условиям аукциона, с теми, с кем не удастся сойтись в цене, поступят жестко: собственность будет изъята для муниципальных нужд с выплатой уже совсем невысокой компенсации. И тут, конечно, самым волнующим для обитателей территории становится вопрос цены.

Сегодня рыночная цена сотки земли здесь крутится вокруг трех миллионов рублей. Специалисты поясняют: судя по размеру обеспечительной гарантии, определенной в документах к аукциону, выкуп предполагается проводить за суммы в разы меньшие. Арифметику тут видят следующую: если из 6,7 га, отведенных под проект, под застройку отойдет порядка пяти, а обеспечительная гарантия требуется на 200 млн рублей, то на каждую сотку застройщик гарантированно закладывает не более десяти тысяч рублей. И это в случае, если бы у него не было никаких других обязательств, а они у него есть.

Словом, даже из приведенных вопросов становится очевидно, что в показательном проекте пока не все ясно, а ведь впоследствии каждое невыясненное обстоятельство может стать зацепкой для любого оппонента – неудачливого конкурента победителя или одного из многих интересантов другого пути.

Вряд ли эти все зацепки были незаметны для авторов проекта, но тогда зачем городу надо выставлять недоделанный проект? Может быть, на все это закрыли глаза ради сроков? Два года назад, когда мэрия только объявила о КРТ у озера Надежды, причина поспешности объяснялась намерением принять в «Локомотив-Арене» ряда игр чемпионата мира по волейболу 2022 года, но после их отмены эта причина отпадает.

Может быть, проект необходим городу, чтобы спасти территорию от социальной деградации? Эта версия тоже не выдерживает критики. Да, сегодня обустройство ямы у озера, конечно, совсем не отвечает ее расположению на карте Новосибирска – все как было выселками, так и осталось, несмотря на то, что центр города подступает все ближе к этим местам. Однако КРТ и не предполагает развивать здесь социальную и инженерную инфраструктуру. Более того: восемь тысяч будущих жителей территории по нормативам потребуется около тысячи мест в школе и около 300 – в детсадах. Они получат их на соседних жилмассивах , где таких мест и так не хватает.

Ну а если торги по проекту состоятся в нынешнем виде, то это лишь подтвердит давно существующую среди местных девелоперов версию. Она в том, что затевается аукцион лишь для легитимизации одного-единственного участника с московской пропиской. В городских кабинетах его имя известно с самого старта проекта – в 2020-м году власти говорили, что на территорию уже «нашелся инвестор». Просто по своим причинам эти два года он не спешил, а теперь торопит.

Похоже, скоро мы все сможем в этом убедиться.

Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»

Фото автора, newsib.net.

Ранее в «Новой Сибири»:

7 тысяч человек получат жилье благодаря комплексному развитию территорий