Застройщик о новом КРТ: Если собрать все ошибки, проект развалится

Аукцион по проекту КРТ у новосибирской «Локомотив-Арены» еще не состоялся, а его законность уже оспаривается в судах.

Проект реновации 6,8 гектаров городской территории возле Новосибирского волейбольного центра и озера Надежды еще долгое время будет под атакой судебных разбирательств, что создает не самый благоприятный климат для инвесторов. Многие новосибирские девелоперы и застройщики не согласны с применением к этим местам механизма комплексного развития территории: из-за него они потеряют огромные деньги.

В проекте КРТ  — территория возле «Локомотив-Арены». Фото newsib.net.

«Новая Сибирь» сообщала об аукционе на право вести застройку 6,8 га в границах улиц Ипподромской, Фрунзе и Журинского спуска в Центральном и Дзержинском районах. Победитель снесет здесь все до конца 2026 года, до конца 2027-го благоустроит озеро, до 1 октября 2032 года – построит коммуникации и жилые дома – не менее 16,9 тысяч квадратных метров.

Конверты с предложениям участников будут вскрыты 18 января 2023г., в 10 часов 00 минут. Ирония судьбы в том, что роано через двадцать минут после этого в 8-м кассационном суде начнется заседание, по результатам которого итоги аукциона могут быть отменены, какими бы они ни были. И даже если этого не произойдет, последуют другие инстанции – застройщик, добивающийся отмены КРТ у озера Надежды, заявил «Новой Сибири», что готов идти до конца.

Вопрос о законности масштабного проекта рассматривается по иску входящего в группу «Краснообскмонтажспецстрой» специализированного застройщика «КМС». Компания владеет 63 сотками земли на Журинской. Она собирала его из множества мелких участков, выкупала у собственников и сносила домики, готовила площадку под застройку, а теперь в случае реализации проекта КРТ вынуждена будет отдать все нажитое непосильным трудом в собственность города за смешную компенсацию. В апреле 2022 года по иску застройщика Центральный районный суд Новосибирска уже признал незаконным решение мэрии о реализации проекта КРТ, включившее ее участок в территорию, подлежащую изъятию.

Суд установил: СЗ «КМС» за свой счет расселил 13 частных домов, выкупил и демонтировал все строения, включая 30 гаражей, разработал проектную документацию нового объекта и оплатил подключение к коммуникациям. На все ушло более 250 млн рублей. Постановление мэра о КРТ, принятое в мае 2020 года, фактически отписало участок другому инвестору, который определится в ходе торгов.

Характерно, отмечают в «КМС», что в 2019 году по этой территории существовал другой проект реновации, но в него участок застройщика не входил. Однако как только компания выкупила частный сектор по рыночной цене, снесла все объекты и смежевала единый участок, были отменены прежние планы и установлены новые.

«Мы считаем, что наши права очень серьезно нарушены из-за формального подхода муниципалитета к этому проекту,  — комментирует комментирует Максим Посаженников, руководитель практики «Строительство. Земля. Недвижимость» юридической компании «Шумская и партнеры», представляющий интересы СЗ «КМС» в  суде. – Наша позиция праведна, она принципиальна и мы готовы идти в ее отстаивании до конца. В связи с тем, что по итогам реализации этого проекта КРТ застройщик будет фактически лишен своей собственности, потому что она будет передана другому застройщику, власти должны были предельно корректно изучать вопрос о включении тех или иных земельных участков. Мы формировали этот участок для строительства многоквартирного дома, мэрия была в курсе этой работы. Сейчас, с мая 2020 года, участок попосту заморожен, что влечет для застройщика колоссальные убытки».

Основанием для отмены решения о КРТ застройщик считает нарушение Градостроительного кодекса. Согласно его нормам, муниципалитет может выступать инициатором таких проектов лишь тогда, когда более 50 процентов территории нарушают градостроительные регламенты. В первой инстанции суд рассмотрел несколько экспертных заключений – в одном эта доля определена на полтора процента выше необходимого минимума, в другом оказалась гораздо ниже. Суд объяснил эти отклонения ошибками: было доказано, что проект КРТ описан по кадастровым документам и не учитывает фактического положения дел. Подтверждения этому искали на снимках из космоса – в итоге было подтверждено, что к моменту принятия решения о нынешнем КРТ частного сектора на спорном участке уже не было. Исключив часть сомнительных участков из списка «градостроительных нарушителей», суд заключил, что оснований для применения механизма КРТ у муниципалитета не было – и признал постановление мэра недействующим.

Но город этот вердикт оспорил. В апелляционной инстанции Новосибирского областного суда часть доказательств признали противоречивыми или субъективными. Каких-то долей процента хватило, чтобы отбросить все претензии к законности КРТ.

«Мы доказываем, что в проект КРТ незаконно включен не только наш участок, но и ряд других,  — поясняет Максим Посаженников. – Представляя в кассационную инстанцию этот аргумент, мы спрашиваем: а как велись подготовительные работы? Проверил ли муниципалитет участки на земле? По нашему мнению, на реальное положение дел никто даже не смотрел, а значит – решение о КРТ незаконно».

Ранее «Новая Сибирь» рассказывала и про другие несууразности в проекте: в списке участков мы нашли даже вещдок из уголовного дела черных риэлтеров. «Когда такие ошибки соберутся по крупицам, проект КРТ просто развалится»,  — считает Максим Посаженников.

Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»

Ранее в «Новой Сибири»:

Битва у озера Надежды: Соревнование для одного