Паника была в марте: как рынок жилья в Новосибирске пережил 2022 год

Уходящий 2022 год был очень непростым для рынка недвижимости по всей России. Какие-то города «зацепило» серьёзно, кому-то удалось избежать больших потрясений. Весной эмоции зашкаливали везде. Тогда ЦБ поднял ключевую ставку в два раза, а ценные бумаги, валюта и крипта внезапно переместились в категорию иллюзорных понятий. Что это было, и к чему в итоге рынок пришёл, «Новосибирские новости» обсудили с экспертом, директором по маркетингу компании «Квадротека» Александром Астаховым.

По  его словам, весь прошлый, 2021-й, год  аналитики рынка недвижимости фиксировали неуклонный рост средневзвешенной цены квадратного метра  как на  вторичном рынке жилья, так и  в  строящихся домах. 

2022  год тоже начался с  небольшой положительной динамики. Всё переменилось с  началом СВО: количество предложений резко снизилось, цены подскочили, объём сделок пошёл на  убыль, а  в  разгар весны почти достиг нулевой отметки. Астахов отмечает, что такой просадки по  числу продаж, какая была в  апреле и  мае 2022-го, припомнить не  так-то просто.

«Возможно, похожую ситуацию мы  наблюдали в  январе-феврале 2009  года. Отличие лишь в  том, что цены и  объём сделок сейчас довольно быстро восстановились. Этому способствовало снижение ключевой ставки  ЦБ до  комфортного уровня. С  другой стороны, возможно, 20-процентная ключевая ставка кого-то уберегла от  неудачных вложений. Иначе на  волне мартовской паники расхватали  бы вообще всё подряд  — что нужно и  что не  нужно»,  — добавляет эксперт.

По  его данным, в  январе 2022  года  средневзвешенная цена квадратного метра на  вторичном рынке жилья в  Новосибирске составляла 93  000 рублей. К  декабрю она достигла 104  000. Эксперт отмечает, что годовой рост 12-13%  — это некритичный показатель. 

«Фактически недвижимость отыгрывает инфляцию»,  — констатирует Александр Астахов.

«Оказывается, что пандемия  — это было не  так уж  и  плохо. Весь 2020 год рост цен  был очень плавным. Только в  ноябре они стартанули с  72 900  рублей, и  понеслось. К  декабрю 2021 года средняя цена достигла уже 92 000 рублей. Отложенный спрос и  льготная ипотека сделали своё дело  — подстегнули рынок»,  — объясняет Астахов.

В  июне 2022 года средняя цена «квадрата» на вторичном рынке  перешагнула планку в  100 000 рублей. Это был пик цен. Однако после того как Центробанк снизил ключевую ставку до  11%, рынок стал успокаиваться, ипотека возвращаться в  привычное русло, цены поползли вниз. На  фоне практически полного отсутствия ипотечных сделок произошло снижение средней цены до  92 700  рублей.

Эксперт отмечает, что пик по  количеству сделок был в  марте  — торопились  те, кому зимой одобрили ипотеку, чтобы не  упустить шанс. 

«В  ситуации паники люди руководствовались эмоциями, и  они не  прогадали, поскольку цены всё равно в  итоге немного выросли. В  марте часть продавцов начали снимать свои объявления с  площадок в  ожидании, пока рынок успокоится и  станет понятно по  ценам. И они тоже особо ничего не  потеряли. По  итогам года можно говорить, что рынок почти стабилен, несмотря на  весенние скачки. В  среднем по  году количество сделок на  вторичке составит около 2500  в месяц»,  — поясняет аналитик.

В  2019 году средние цены за квадрат готового и  строящегося жилья находились на  одном уровне  — 69 120 рублей. Дифференциация началась в  2020  году, когда новостройки пошли в  отрыв. За  три последних года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Новосибирске  перешагнула планку в  128 000 рублей.

В  этом году застройщики начали реализовывать ещё несколько десятков проектов. По  наблюдениям Астахова, на  рынке нового жилья изменилась структура спроса  — «отвалились спекулянты». Причина в  том, что строительные компании ставят на  нулевом этапе такую  же цену, как у  готовых квартир в  этом  же комплексе. И  инвесторам непонятно, какой цена будет через два года, когда стройку сдадут, и  удастся  ли им продать дороже.

«Застройщики не  могут перестать строить, распустить персонал и  распродать технику. Они всё время должны быть в  движении, заходить на  новые площадки, браться за  новые проекты»,  — добавляет эксперт. По  его словам, в  ближайшей перспективе не  ожидается роста цен на  строящееся жильё, цены, вероятно, будут стагнировать.

«А  поскольку вторичка в  цене отставала от  новостроек, она может продолжить небольшой рост, компенсирующий инфляцию»,  — подытожил Астахов.