Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Для многих людей обмен квартир – один из главных способов улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свою финансовую ситуацию, получив возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако, этот процесс имеет ряд трудностей, которые следует учитывать, чтобы выполнить обмен успешно. Рассмотрим, как правильно и выгодно обменять квартиру.

В столичном рынке недвижимости сориентироваться крайне сложно, потому что количество предложений меняется ежеминутно. Также нужно учитывать множество нюансов: район, близость к общественному транспорту или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски и прочее. Нахождение хорошего варианта обмена может занять годы, если вы не являетесь специалистом в данной области.

Существует несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности, делающие его более или менее выгодным:

1. Обмен квартиры на загородную недвижимость: это хороший вариант для тех, кто устал от городской жизни. Удаленность от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями жизни или денежной выгодой. Хороший вариант – это современный загородный дом с хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой и всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией. Кроме того, если дом или коттедж подходит для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру, включая наличие продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.

2. Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры: этот вариант обмена часто используется для смены района, увеличения жилплощади или получения крупной денежной компенсации. Обмен может производиться с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Например, квартиру меньшей площади в центре Москвы можно обменять на квартиру большей площади в спальном районе без доплаты, особенно если речь идет о коммунальных квартирах.

3. Обмен одной квартиры на несколько: этот вариант обмена, как правило, используется по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, или для улучшения жилищных условий, если речь идет об освобождении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. Каждая из комнат жилплощади может быть обменена даже на 2-х комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.

4. Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, для проживания рядом с родственниками и прочее. Такой обмен может производиться, например, квартиры в центре на равноценную по площади в более отдаленном районе, подходящую тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

На рынке недвижимости Москвы существует специальная схема обмена квартир по trade in. В рамках этой схемы можно приобрести новую квартиру с зачетом стоимости старой квартиры. Такой обмен производится через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает обычно 2-3 дня.

Традиционные методы обмена квартир, использовавшиеся еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Однако, самостоятельный обмен опасен, поскольку вы не защищены от юридических проблем. Вы можете потерять свое жилье или произвести несправедливую доплату, если попадете на выгодное с виду предложение. Только специалисты могут оценить вашего потенциального партнера и его документы, а также провести сделку на законных основаниях. Риелторы могут значительно уменьшить длительность поисков и подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой информации о состоянии рынка недвижимости и правильности вашего выбора. В случае же, если вы случайно нашли вариант обмена, могут возникнуть проблемы с оценкой стоимости предлагаемого вам жилья, правами собственности и другими юридическими вопросами для зарегистрированных на обмениваемой площади несовершеннолетних детей.

Обмен жилплощадью

Обмен жилплощадью – это сделка, в процессе которой два участника обмениваются своим жильем. Такая сделка может быть совершена как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Однако, обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Сделка может быть осуществлена через договор купли-продажи (ДКП), только если все объекты жилья приватизированы.

Существуют два типа альтернативных сделок по ДКП: простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной сделке владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В большинстве случаев сделки по купле-продаже являются альтернативными, и количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир).

Важно заметить, что все ДКП должны быть подписаны одновременно, что создает определенные трудности. «Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе лучший вариант нового жилья.

Согласно экспертам недвижимости, проведение альтернативного обмена квартир позволяет снизить финансовые риски как для продавца, так и для покупателя. Обычно, квалифицированная оценка жилой недвижимости является ключевым фактором успеха в подобных сделках. Она помогает составить прогноз необходимых доплат и общую вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир

1. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора с внесением аванса покупателем.
2. Поиск новой квартиры и заключение договора с внесением аванса продавцу.
3. Сбор необходимых документов, который, как правило, поручается агентству недвижимости.
4. Юридическая экспертиза документов.
5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых денежных сумм.
6. Заключение сделки, подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию.
7. Завершение сделки, изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры.

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Однако, при этом необходимо наличие третьего участника, который может быть назван "чистым покупателем" и который должен иметь достаточные средства для покупки квартиры. Это позволит продолжить проведение сделки.

При прямом обмене участники сделки рассчитываются путем взаимозачетов, однако при этом отсутствует выбор новой квартиры на рынке недвижимости. Особенно это заметно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько.

Пакет документов для обмена квартир

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт помещения, который составляется в районном БТИ;
• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• справка об оценочной стоимости квартиры;
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• свидетельства о браке, расторжении брака и письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака (согласие требуется даже при расторгнутом браке на момент совершения сделки);
• справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние;
• нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии, например, совершеннолетние лица, которые на момент сделки проживают в этой квартире, но не являются собственниками.

Договор обмена квартир и другие важные документы

Для обмена приватизированными квартирами применяются обычно два вида договоров: договор купли-продажи и договор мены.

Первый тип договора предполагает куплю-продажу квартир. В свою очередь, в договоре мены указывается, что каждая из сторон соглашается передать свою квартиру взамен на другую. Кроме того, если нужно, можно указать сумму, как и порядок доплаты, которую должна быть произведена одной из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир, обе стороны обязуются передать друг другу права собственности на свои квартиры.

Хотя обмен квартирам является распространенной практикой, его успешность и прибыльность не всегда гарантированы. Это потому, что обмен квартир требует глубокого понимания рынка недвижимости, знаний законодательства, умения вести переговоры с контрагентами и оформлять соответствующие документы.

Фото: freepik.com